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從四組數據看香港樓市從四組數據看香港樓市

發布時間:2018-04-02 08:46 來源: 經濟參考報
  
原標題:從四組數據看香港樓市

筆者前幾天經過皇后大道東的一家房屋中介時看到,灣仔一處位置很好的29平方米房子,賣價叫到890萬港元,合每平方米30萬港元。而去年春天這一地區平均房價才19萬多港元。當然,這可能是一個極端的例子,并不能代表香港整體房價走勢。

上周,香港有四組數據出爐,從中可能看出香港樓市走向的端倪。首先是反映香港二手樓價走勢的兩組數據。3月29日,中原城市領先指數CCL報174.94點,再創新高,按周升0.54%,連升兩周共2.4%。

同日,香港差晌物業估價署編制的整體私人住宅指數的最新數據是364.1點,按月升1.6%,屬于連續第23個月上升,為歷來最長升浪。自2016年11月起至今,該指數累計16個月創歷史新高,樓價按年累計升幅達16%。也就是說,最近這16個月里,香港樓市每月都在創新高,每月都有不一樣的價格。

具體看,香港大戶型價格漲得更快。主要反映豪宅(大戶型)市況的CCL(大型單位)最新報182.90點,連續兩周創歷史新高,指數按周升4.83%,連升3周共7.34%,明顯跑贏中小戶型。事實上,按最新一輪升市21周來計算,CCL錄15升6跌,其中8次創新高,累計上漲16.27%,明顯高于同期的總體CCL和中小型CCL,前者為累計上漲10.22%,后者累計上漲8.99%。

從今年第一季度香港房屋價格走勢圖可以看出,首季房價逐月上升,中小戶型房屋價格在3月份升勢趨緩,大戶型房屋上升曲線在3月份卻變得陡直,直線上升。

如果僅僅從香港本地樓市供需的基本因素看,房價走勢符合其內在邏輯。土地供應沒有大的改觀,二手樓供應仍然緊張,賣方敢于叫價,買家趨之若鶩。再加上政府預算案里沒有提到今年要對樓市出臺調控措施,使市場大為放心。香港分析師認為樓市升浪將持續。但是,香港是一個小而開放的市場,極易受外界因素影響,雖然樓市的供需主體是本地企業和本地居民,但是資金價格不是本地所能夠決定的。

進入3月份,美聯儲連續加息開始啟動,拉大兩地利差,必然帶動香港資金利率上升,這就意味著樓市按揭貸款利率的上升。如果全球金融市場波動加大,大量資金從香港外流,本地利率上升速度可能加快。而重要的是,對香港樓市影響最大的單個因素就是按揭貸款利率。

上周,還有兩組數字可以引證利率對香港樓市潛在的影響。一個數據是,與樓市按揭相關的一個月同業拆息連續第五日上揚,上周三更是升穿1厘水平,雖然其中有季節因素,但是趨勢引人關注。另一個數據是,金管局在上周三發布的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》提出,香港家庭負債占本地GDP的比率于去年第四季度升至70.2%,創下新高。報告認為,隨著樓價上升,置業負擔進一步趨緊,樓價與收入比率及收入杠桿比率也同步上升。樓價收入比率由2016年第四季度的15.9,升至去年同期的16.4,高于1997年的高峰值14.6,收入杠桿比率也升至74.1%,遠高于50%的長期平均值。

綜合這四組數據可以看出,目前香港樓市出現了樓價上升、住房按揭利率上升和家庭負債上升三者并存的現象,而從趨勢看,這三者的關系是互為惡化的“緊運行”關系,緊張而又脆弱。一旦國際金融市場出現風吹草動,使資金利率以較快速度上升,后果顯然并不樂觀。就像香港金管局所說,目前香港住宅物業市場前景仍不明朗,短期樓市可能還有支撐因素,但長遠而言仍面臨一些阻力。

(王迎暉)


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